Rédigé par Me Noël PRADO
Les différents diagnostics techniques ont été institués pour informer acquéreurs et locataires et sécuriser les transactions.
1 – Les différents diagnostics
- Métrage Loi CARREZ
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- Diagnostic d’amiante
- Diagnostic de l’installation intérieure de gaz
- Diagnostic de l’installation intérieure d’électricité
- Diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif
- Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
- Diagnostic RADON
- Diagnostic parasitaire relatif à la présence de termites et d’insectes xylophage
- Diagnostic parasitaire relatif à la présence de mérule et de champignons lignivores
- Diagnostic technique de l’immeuble en copropriété
2 – Transactions et diagnostics exigés
A – En matière de vente d’immeuble à usage d’habitation
Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Le DDT comprend les diagnostics sur l’amiante, sur le risque d’exposition au plomb et au radon, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, sur les installations de gaz, sur l’état de l’installation électrique, sur le contrôle des installations d’assainissement non collectif (fosses septiques et autres quand le logement n’est pas raccordé à l’égout) ; et lorsque qu’ils sont requis ou nécessaires compte tenu de la spécificité de la situation du bien immobilier les diagnostics sur la présence de termites ou d’insectes xylophages, de mérule ou de champignons lignivores.
B – En matière de vente de locaux commerciaux
Lors de la vente d’un local commercial, les diagnostics immobiliers suivants sont nécessaires et à la charge du propriétaire :
- Métrage Loi CARREZ
(A réaliser uniquement si le local commercial fait partie d’une copropriété)
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic RADON
- Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
- Diagnostic amiante
- Diagnostic relatif à la présence de termites
(Dans les zones définies par arrêté préfectoral)
- Diagnostic parasitaire relatif à la présence de mérule et de champignons lignivores
(Fortement recommandé dans les zones à risque)
C – En matière de location d’immeuble à usage d’habitation
Le bailleur doit fournir au locataire les diagnostics suivants lors de la signature du bail ou de son renouvellement :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Le diagnostic de risque d’exposition au plomb (CREP),
- Le diagnostic mentionnant la présence ou l’absence d’amiante,
- Le diagnostic de l’installation intérieure de l’électricitési l’installation a plus de 15 ans,
- Le diagnostic de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans,
- L’état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.
3 – Les risques encourus en l’absence des diagnostics techniques
- Le métrage Loi CARREZ
En cas de vente immobilière et en cas d’absence de ce métré le vendeur s’expose à une action en nullité de la vente. En cas d’erreur de plus de 5% sur la surface la sanction se limite à une diminution du prix.
En cas de location, le bailleur s’expose à une diminution du loyer.
En cas de vente immobilière l’acquéreur pourra obtenir une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente dans le cadre de la garantie des vices cachés si l’immeuble présente des performances insuffisantes.
En cas de location, le locataire pourra engager une action indemnitaire.
En cas de vente immobilière, la responsabilité du vendeur pourra être engagée dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location le manquement du bailleur à ses obligations de sécurité et de prudence est susceptible d’engager sa responsabilité pénale et civile à l’égard du locataire.
En cas de vente immobilière, en présence d’amiante dans le bien immobilier la responsabilité du vendeur pourra être engagée dans le cadre de la garantie des vices cachés. L’acquéreur pourra obtenir une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.
En cas de location le manquement du bailleur à ses obligations de sécurité et de prudence est susceptible d’engager sa responsabilité pénale et civile à l’égard du locataire.
En cas de vente immobilière, la responsabilité du vendeur pourra être engagée dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location, le locataire pourra engager une action indemnitaire.
En cas de vente immobilière si le vendeur ne fournit pas l’état de l’installation intérieure de l’électricité et que l’acquéreur découvre que l’installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location si le bailleur ne fournit pas l’état de l’installation intérieure d’électricité et que le locataire découvre que l’installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur.
Le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés et s’expose à une action de l’acquéreur qui aura pour obligation de mettre en conformité l’installation dans un délai d’un an à compter de la vente.
- Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
En cas de vente immobilière, si ce document manque et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix.
En cas de location, si ce document manque et que le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts.
- Diagnostic RADON
En cas de vente immobilière, la responsabilité du vendeur pourra être engagée dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location le manquement du bailleur à ses obligations de sécurité et de prudence est susceptible d’engager sa responsabilité pénale et civile à l’égard du locataire.
- Diagnostic technique de l’immeuble en copropriété
La copropriété s’expose à une action indemnitaire d’un acquéreur de lots en son sein.
Le syndic de la copropriété s’expose à une action en responsabilité.
- Diagnostic parasitaire relatif à la présence de termites et d’insectes
Sous réserve qu’il ait été requis ou nécessaire compte tenu de la spécificité de la situation du bien immobilier :
En cas de vente immobilière l’acquéreur pourra obtenir une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location, le locataire pourra engager une action indemnitaire.
- Diagnostic parasitaire relatif à la présence de mérule et de champignons lignivores
Sous réserve qu’il ait été requis ou nécessaire compte tenu de la spécificité de la situation du bien immobilier :
En cas de vente immobilière l’acquéreur pourra obtenir une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente dans le cadre de la garantie des vices cachés.
En cas de location, le locataire pourra engager une action indemnitaire.
